Co-Tenancy-Analyse
Die Co-Tenancy-Analyse untersucht, wie sich benachbarte Geschäfte in einem Einkaufszentrum, Einkaufsviertel oder Mixed-Use-Projekt gegenseitig in ihrer Leistung beeinflussen. Sie quantifiziert die Verkehrssynergien und Kundenüberschneidungen zwischen benachbarten Mietern, um Mietermix, Vermietungsstrategie und Standortwahl zu optimieren.
Überblick
Die Co-Tenancy-Analyse bewertet die Leistungsauswirkungen, die benachbarte Geschäfte aufeinander haben, wenn sie sich ein Einkaufszentrum, ein kleines Fachmarktzentrum oder einen Geschäftskorridor teilen. Bestimmte Mieterkombinationen erzeugen Verkehrssynergien: Ein Lebensmittelanker sorgt für Besuche, von denen benachbarte Schnellrestaurants profitieren, während unpassende Mieter negative Übertragungseffekte erzeugen oder schlicht keine Kunden teilen können.
Funktionsweise
Analysten nutzen Fußgängerverkehrsdaten, um Cross-Shopping-Raten zu messen: den Prozentsatz der Besucher eines Mieters, die während desselben Ausflugs auch einen anderen Mieter im selben Zentrum besuchen. Hohe Cross-Shopping-Raten deuten auf eine starke Co-Tenancy-Synergie hin. Die Leistungskorrelationsanalyse vergleicht Umsatz- oder Verkehrstrends zwischen benachbarten Mietern im Zeitverlauf, um festzustellen, ob die Stärke eines Ankermieters zuverlässig auch den Nachbarn zugutekommt. Regressionsmodelle quantifizieren, welcher Anteil der Leistung eines Geschäfts auf seine Co-Mieter zurückzuführen ist im Vergleich zu den Eigenschaften seines eigenen Einzugsgebiets.
Anwendungen
Einzelhändler bewerten potenzielle Standorte teilweise anhand der Qualität und Synergie bestehender Co-Mieter; ein Baumarkt kann neben einem Gartencenter besser performen als neben einem Elektronikhändler. Entwickler von Einkaufszentren stellen den Mietermix gezielt zusammen, um Cross-Shopping und den Gesamtverkehr zu maximieren. Mietverträge enthalten häufig Co-Tenancy-Klauseln, die es einem Mieter erlauben, die Miete zu senken oder auszuziehen, wenn ein bestimmter Ankermieter das Zentrum verlässt, was die anerkannte Bedeutung des durch Co-Mieter erzeugten Verkehrs widerspiegelt.
Fazit
Die Co-Tenancy-Analyse stellt sicher, dass bei der Standortwahl der starke Einfluss berücksichtigt wird, den Nachbarn auf die Fähigkeit eines Geschäfts haben, Kunden zu gewinnen und zu binden.
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