Das Wichtigste in Kürze:
- Bevor ein Standort bewertet oder gerankt wird, muss er zuerst einen einfacheren Test bestehen: Ist er unbebaut, groß genug, nah genug an genug Menschen, und für das vorgesehene Vorhaben zulässig
- Das ist ein Filterproblem über vier normalerweise getrennte Datenebenen, Flurstücke, Gebäude, Bevölkerung und Bauleitplanung, kein Bewertungsproblem, und es muss zuerst gelöst werden
- Ein Beispiel: Flurstücke über 2.000 m², ohne bestehende Gebäudegrundfläche, mit mindestens 15.000 Menschen in einem definierten Radius, und einer FNP- oder B-Plan-Festsetzung, die die vorgesehene Nutzung tatsächlich zulässt
- Der Ausschluss von Gefahrenzonen (hier: Hochwasser) gehört in denselben Filterdurchgang, nicht als nachträglicher Schritt, sobald bereits eine Shortlist existiert
- Das Ergebnis ist eine Shortlist, die vor jeder Kapitalbindung noch eine formelle Prüfung nach §34/§35 oder eines Bebauungsplans braucht, und erst danach ergibt ein Ranking- oder Bewertungsmodell Sinn
Die meisten Standortwahl-Ratgeber starten mit einer Liste von Kandidatenstandorten und fragen, wie man sie rankt. Das überspringt die schwierigere, frühere Frage: Existiert an der betrachteten Stelle überhaupt ein ausreichend großes, leeres, rechtlich bebaubares Grundstück? Das zu beantworten bedeutet, vier Datenebenen zu kombinieren, die normalerweise in getrennten Systemen leben, Flurstücke, Gebäudegrundflächen, Bevölkerung und Zulässigkeit nach Bauleitplanung, in einem Filterdurchgang. Dieser Beitrag geht genau das durch, an einem konkreten Beispiel: unbebaute Flurstücke finden, groß genug für eine öffentliche Ladeinfrastruktur, nah genug an genug Menschen und Verkehr, um sie zu rechtfertigen, wo die Bauleitplanung es tatsächlich erlaubt.
Was muss "bebaubar und unbebaut" tatsächlich prüfen?
Vier getrennte Fragen müssen gemeinsam aufgelöst werden, bevor ein Standort diesen Filter besteht, und wenn eine davon scheitert, fällt der Standort aus der Shortlist, egal wie gut er bei den anderen abschneidet:
- Ist es tatsächlich unbebaut? Ein Flurstück mit bestehendem Gebäude ist ein Redevelopment-Fall, kein Fall auf der grünen Wiese, und beide brauchen ein sehr unterschiedliches Underwriting
- Ist es groß genug? Ein Flurstück unter Ihrer Mindestgröße besteht den Test nicht, egal wie gut die Lage ist
- Gibt es genug Bevölkerung in der Nähe? Anlagen, die Personal, Kundschaft oder Zustelldichte brauchen, brauchen Menschen in Reichweite, nicht nur Fläche
- Erlaubt die Bauleitplanung die vorgesehene Nutzung tatsächlich? Ein großes, leeres, gut angebundenes Flurstück mit Festsetzung für Landwirtschaft oder Naturschutz ist kein Kandidat, sondern eine Sackgasse mit guter Demografie
Jede dieser Fragen hat ihre eigene Datenebene dahinter. Der Filter ist die Arbeit, sie gemeinsam laufen zu lassen statt eine nach der anderen.
Schritt 1: Suchraum und Bevölkerungsschwelle festlegen
Beginnen Sie mit dem Gebiet, das tatsächlich gescreent wird, ein Bundesland, ein Radius um bestehende Standorte, oder eine Auswahl an Kandidatenregionen, und einer Bevölkerungsschwelle, die widerspiegelt, was die Anlage tatsächlich in der Nähe braucht. Als Beispiel dient hier öffentliche Ladeinfrastruktur: Ladewüsten sind per Definition Orte, an denen zu wenige Menschen eine Ladesäule in Reichweite haben, also ist ein interessierender Suchraum zusammen mit der Anforderung, dass mindestens 15.000 Menschen innerhalb eines definierten Radius um jedes Kandidatenflurstück leben, unter Nutzung von Mapulars Demografie-Ebene, verknüpft über dasselbe Geometriemodell wie der gesamte übrige Workflow, genau der Ansatz, um eine solche Lücke zu schließen.
Allein dieser Schritt eliminiert den größten Teil der Karte, bevor Sie ein einziges Flurstück berührt haben, und genau das ist der Punkt: Bevölkerung ist günstig zu prüfen und teuer zu überspringen, denn ein perfekt gezontes, perfekt leeres Flurstück am falschen Ort erfüllt trotzdem keine reale geschäftliche Anforderung.
Schritt 2: Flurstücke nach Größe und fehlender Bebauung filtern
Innerhalb des verbliebenen Suchraums fragen Sie ALKIS-Flurstücksdaten nach Flurstücken über Ihrer Mindestgröße ab, hier 2.000 m², genug für einige Ladepunkte, ein Dach und Platz zum Warten, und gleichen jeden Kandidaten gegen Gebäudegrundflächen ab (aus ALKIS selbst oder der LOD2-3D-Gebäudeebene), um alles auszuschließen, das bereits eine Struktur trägt. Ein Flurstück, das beide Prüfungen besteht, ist ein echter Kandidat auf der grünen Wiese: groß genug, um erschlossen zu werden, und nicht bereits durch ein bestehendes Gebäude belegt.
Genau diese Art von Abfrage tut sich eine durchsuchbare Oberfläche in der Fläche schwer, während ein für Filterung gebautes Schema sie nativ beantwortet: "Flurstücke über 2.000 m² ohne Gebäudegrundfläche" ist eine einzelne, wiederholbare Abfrage gegen harmonisierte Geometrie, kein manueller Scan über Dutzende einzelner Flurstücksabfragen.
Schritt 3: Zulässigkeit nach Bauleitplanung überlagern
Jedes Flurstück, das Schritt 2 überlebt, braucht vor der Aufnahme in die echte Kandidatenliste noch eine Antwort zur Bauleitplanung. Prüfen Sie zuerst gegen die Bebauungsplan-Ebene: Wo ein B-Plan existiert und die Fläche für eine kompatible Nutzung festsetzt, in diesem Beispiel Sondergebiet oder Gewerbegebiet, beide üblicherweise mit Zulässigkeit für Lade- und tankstellennahe Infrastruktur, mit GRZ-Spielraum, der tatsächlich zu Ihrer Grundfläche passt, ist das Flurstück heute bebaubar, nicht nur grundsätzlich.
Wo kein B-Plan existiert, prüfen Sie stattdessen gegen die Flächennutzungsplan-Ebene: Eine FNP-Festsetzung als Gewerbliche Baufläche signalisiert gemeindliche Absicht auch ohne verbindliche Regeln, ein deutlich schwächeres Signal als ein tatsächlicher B-Plan, das entsprechend markiert und nicht identisch behandelt werden sollte. Flurstücke ohne kompatiblen B-Plan und ohne kompatible FNP-Festsetzung fallen hier aus der Shortlist, unabhängig von Größe oder Bevölkerung.
Schritt 4: Gefahrenzonen ausschließen
Prüfen Sie die verbliebenen Kandidaten gegen relevante Risikoebenen, bevor die Shortlist als final gilt, in diesem Beispiel Hochwassergefahrenzonen, mit derselben Hochwasserebene, die anderswo in diesem Blog behandelt wird. Ein Flurstück, das unbebaut, richtig groß, gut angebunden und richtig gezont ist, aber in einer HQ100-Zone liegt, ist kein sauberer Kandidat; es ist ein Kandidat mit Kosten und einem Gespräch im Gepäck, und das muss im Ergebnis sichtbar sein, statt erst später entdeckt zu werden.
Ob eine markierte Gefahr ein Flurstück ganz ausschließt oder nur für eine genauere Prüfung markiert, hängt von Ihrer Risikotoleranz und dem Vorhaben ab, aber die Prüfung gehört in denselben Durchgang, nicht als separater Schritt, der erst gegen das läuft, was alles andere überlebt.
Schritt 5: Was übrig bleibt, Attribut für Attribut prüfen
Was aus den Schritten 1 bis 4 herauskommt, ist eine Shortlist, keine endgültige Antwort, und jedes Flurstück darauf sollte seine vollständige Attributspur tragen: Flurstückskennzeichen und Fläche aus ALKIS, Plan-ID und Rechtsstand aus der jeweils zutreffenden Zonierungsebene, die Bevölkerungszahl, die es qualifiziert hat, und jede Gefahrenmarkierung aus Schritt 4. Das ist der Unterschied zwischen einer Shortlist, auf die jemand handeln kann, und einer Shortlist, die erst wieder von Grund auf verifiziert werden muss, bevor man ihr vertraut.
Wie verhält sich das zum Ranking der gefundenen Standorte?
Dieser Filter beantwortet eine andere, frühere Frage als ein Bewertungs- oder Rankingmodell. Ranking setzt voraus, dass bereits eine Menge realistischer Kandidaten vorliegt, und fragt, welcher davon der beste ist, unter Abwägung von Einzugsgebietsstärke, Wettbewerbsdichte, Frequenz und ähnlichen Faktoren gegeneinander. Dieser Workflow beantwortet, ob überhaupt eine realistische Kandidatenmenge existiert, und gibt einem Rankingmodell etwas Bewertbares, statt einer Liste, die mit nie wirklich bebaubaren Standorten aufgefüllt ist. Diesen Filter zuerst laufen lassen, das Ranking danach, auf dem, was ihn überlebt.
Jedes Flurstück, das diesen Filter besteht, braucht vor jeder Kapitalbindung noch eine formelle Prüfung auf Genehmigungsniveau, eine Bebauungsplan-Lesung, die konkret genug ist, um sie zu unterschreiben, oder eine §34/§35-BauGB-Einschätzung, wo kein B-Plan existiert. Der Filter grenzt eine ganze Region auf eine belastbare Shortlist ein; er ersetzt nicht die Prüfung der Standorte, die es durchschaffen.
Wie geht es von hier weiter?
Jede Ebene, auf die dieser Workflow angewiesen ist, Flurstücke, Gebäude, Bauleitplanung, Demografie und Gefahrenzonen, läuft im selben harmonisierten Modell mit exakter Abdeckung je Bundesland, offen ausgewiesen im Geodatenkatalog. Ob Sie das als einmalige Suche in Mapular Explorer aufbauen oder als wiederholbare Abfrage gegen die GIS-, CAD- oder BI-taugliche Anbindung, das zugrunde liegende Schema ist dasselbe, sodass der einmal gebaute Filter weiterläuft, sobald Sie ihn auf eine neue Region richten. Für die Nachfrageseite dieses Beispiels ist die Karte, wo Europas öffentliches Ladenetz am dünnsten ist, der erste Ausgangspunkt zum Screenen.
